便宜且回报率高的投资物件的教训

在网上看到一个札幌市的投资物件,1R,要价130万日元。好便宜啊!这就是第一感觉。而且回报率32%!

再细看:38年的房子,2楼,23平米。离电车站徒步15分钟,离公汽车站很近。除了面积还可以外,这些都是不好的因素。不过,这么便宜,可以便宜点租嘛。重赏之下必有勇夫。现在还有人在租,回报率32%的话,三年就回本了。当然这是粗利率。现在租金35000一个月,减去维修基金和管理费,也有22%!虽然现在租金稍贵,便宜点租也行啊。

再检索一下,发现该楼的5楼一间房子正以19000日元一个月的租金招租,加共益费2000,共22000日元一个月!这样算一下的话,减去费用,回报率10%!再算上买房的各种费用,并从房租里减去房客管理费的话,更是所剩无几。这样的破房子,现在的房客很显然花的租金过高,可能会随时搬走,或者干脆就是房主找的托。而如此低的房租,要中介公司找新房客的话,估计至少要支付3个月租金(按19000日元算)以上的中介费(或曰广告费)才能有公司肯去找。再有,不管房子多便宜,各种设备的维修费却是一样贵的。这样一算,简直是惨不忍睹。该楼如此陈旧,以后维修也令人担心:实际上,要是全部的维修基金都能收上来的话,每年可积累约400万日元,这样还可以吧。但谁知道能实际收上来多少呢?

这个十分生动的例子说明了以下两点:

  • 表面上的高回报率不是一切,要小心里面藏着的陷阱(否则的话,当然是越高越好)
  • 低价格并不是一切。花130万日元在日本第四大城市买间楼房,感觉似乎十分的值,但实际上却完全不是如此。这令我想起了一句话:低价的垃圾也是垃圾。

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